Dans un arrêt rendu le 4 février 2021, la Cour administrative d’appel de Marseille a requalifié comme « marchand de biens » l’activité d’une Société Civile Immobilière (SCI), décision qui soumet par conséquent cette dernière à l’impôt sur les sociétés.

En principe, une société civile – dont les associés sont des personnes physiques – n’est pas assujettie à l’impôt sur les sociétés, mais à l’impôt sur le revenu entre les mains de ses associés, en application de l’article 8 du code général des impôts.

Par dérogation à ce principe, elle peut néanmoins se retrouver soumise à l’impôt sur les sociétés si elle opte pour son assujettissement, ou bien lorsque, de par son activité, elle se livre à une activité fiscalement considérée comme « commerciale ».

L’activité de marchands de biens – qui consiste à réaliser à titre habituel des profits de construction/vente ou certaines opérations de lotissement – est depuis longtemps considérée comme une activité commerciale. Pour être qualifiée d’activité commerciale de marchands de biens, deux critères déterminants doivent être réunis : le caractère habituel des opérations réalisées d’une part, et l’intention spéculative du cédant d’autre part.

•            Le caractère habituel s’apprécie en fonction du nombre d’opérations réalisées et de leur fréquence (CAA Douai, 18 juin 2020, n°18DA00359) ;

•            L’intention spéculative doit s’apprécier quant à elle le jour de l’acquisition de l’immeuble revendu (CAA Paris, 5 juillet 2019, n°17PA22522), et résulter d’un faisceau d’indices tels que :

– le montant des bénéfices réalisés (CAA de Lyon, 6 août 2020, n°18LY04000) ;

– le nombre et fréquence des opérations d’achat-revente (CE 15 juin 2005 n° 269 135) ;

– la profession du vendeur, etc.

En l’espèce, la Cour administrative d’appel de Marseille a :

•            fait valoir que le nombre d’opérations réalisées sur une période de deux ans par la SCI en question (4 opérations d’achat/revente) permet d’établir le caractère habituel de l’activité ;

•            utilisé, pour caractériser l’intention spéculative :

– la durée relativement courte entre la date d’achat des biens et leur revente (entre 2 et 17 mois selon les opérations) ;

– l’existence systématique d’une plus-value de cession ;

– l’activité de marchand de biens exercée en parallèle par le principal associé et gérant de la SCI, sous forme d’une exploitation individuelle.

La circonstance que deux des biens concernés aient été utilisés à titre de résidence principale pendant quelques mois par le gérant n’a pas été retenue par la Cour en faveur du contribuable.

Dans ces conditions elle considère que l’activité réelle de la SCI répond bien à un objet commercial de marchand de biens et que, par conséquent, ses résultats sont passibles de l’impôt sur les sociétés et les opérations réalisées sont soumises à la taxe sur la valeur ajoutée.

Ainsi, la présomption des statuts de la SCI qui prévoyaient une activité civile, est écartée par la Cour.

Marion Capèle, directrice du Pôle Solution Patrimoniale chez Natixis Wealth Management