Portage salarial & transaction immobilière, une troisième voie d’exercice concernant la transaction immobilière.
Constat et historique :
Le secteur immobilier vit une année 2020 très compliquée (8), et à l’image de nombreux commerces, certaines entreprises et agences risquent même de disparaitre. Il en est de même pour les collaborateurs de ces professionnels de l’immobilier. Ceux-ci sont le plus souvent des indépendants avec peu de couverture sociale.
La loi Hoguet reconnait actuellement uniquement les agents commerciaux et les salariés comme statut d’exercice en délégation de carte de transaction. Ainsi, seuls des indépendants et des salariés internes peuvent bénéficier d’une délégation de carte de transaction émanant d’une structure titulaire de la dite carte de transaction.
Si l’on parle d’environ 250 000 emplois liés à l’immobilier en France, seul un tiers concerne les agences immobilières (1) le reste des emplois concerne la location, les fonctions supports, l’administration de bien et les marchands de biens.
Dans les faits, les agences immobilières et les professionnels de l’immobilier « recrutent » depuis quelques années essentiellement des agents commerciaux pour les fonctions commerciales (le réseau Guy Hoquet, parle de 70%) (2), sans omettre les réseaux de mandataires qui collaborent uniquement avec des autoentrepreneurs ou des agents commerciaux (3).
Il existe donc au sein des agences immobilières et des professionnels de l’immobilier deux catégories de personnes qui collaborent au quotidien, mais qui ne sont pas couverts socialement ni juridiquement de la même manière. Beaucoup de fonctions commerciales sont « externalisées » auprès d’indépendants travaillant sous statut d’agent commercial (et souvent sous régime de l’autoentreprenariat), alors que d’autres fonctions, le plus souvent supports sont « internalisées » sous la forme d’un salariat traditionnel.
Le régime du portage salarial reconnu dans le code du travail puis comme branche professionnelle (4) pourrait devenir « une troisième voie » et surtout permettre à bon nombre d’agents commerciaux de transformer une certaine « précarité sociale » (sécurité sociale, retraite, prévoyance, assurance chômage, …) en un moyen plus sécurisant d’exercer leur métier de commercial et de transaction immobilière.
Le portage salarial s’est intéressé à l’immobilier, car au milieu des années 2000, il était devenu impossible de déléguer une carte T aux agents commerciaux. De facto, une demande naturelle a émergé afin de trouver une alternative. Ainsi, ont été créées les premières sociétés de portage salarial orientées vers les métiers de l’immobilier et du patrimoine. Par la suite, la réglementation a de nouveau évolué, autorisant à nouveau les agents commerciaux à bénéficier d’une délégation de carte T (5). Néanmoins, la pratique du portage salarial a perduré car les commerciaux indépendants ont compris l’intérêt de ce statut, et ce malgré le coût plus élevé.
Comme indiqué précédemment, le portage salarial s’est depuis considérablement professionnalisé et ses pratiques sont encadrées par le législateur et les partenaires sociaux.
Force est de constater qu’à ce jour, de nombreuses agences immobilières « recrutent » désormais, en sus des statuts précédents, de la force commerciale supplétive sous la forme de portage salarial.
Une Troisième Voie bénéfique pour tous
Peut-être serait-il temps, de se réunir, d’étudier et d’échanger autour de ce sujet ? Celui-ci pourrait devenir non seulement un facteur de développement pour l’ensemble des acteurs (professionnels de l’immobilier, sociétés de portage salarial, et commerciaux), mais surtout un excellent moyen d’offrir une couverture sociale, juridique, administrative et comptable aux premiers concernés, les commerciaux en transaction immobilière. Tout le monde aurait à y gagner, car collaborer avec une personne plus sereine au quotidien permet d’accroitre sa productivité. Pour le professionnel de l’immobilier, cela ne change rien au niveau de la gestion de ses équipes actuelles. En effet, le portage salarial ne lui coûte pas plus cher qu’une rémunération d’agent commercial.
Du fait de cette année 2020 très particulière (comment sera 2021 ?), la question devient de plus en plus prégnante. Combien d’agents commerciaux immobilier vont survivre ? Et pendant combien de temps ? Il en est de même pour l’ensemble de la chaîne des professionnels de l’immobilier.
Peut-être est-ce le moment de proposer :
– un mix de flexibilité et de sécurité (flexisécurité) ?
– un mix entre le salariat traditionnel et l’indépendance pure et dure (portage salarial) ?
Mais pour ce faire, il est nécessaire de légiférer. Cela fait de nombreuses années, que le portage salarial est présent dans la sphère immobilière, et ceci sans scandale ou procès retentissant. L’ensemble des partenaires sociaux pourraient « régulariser » une situation existante.
Concrètement cela permettrait de laisser le choix à la personne de son statut organisationnel, juridique et social.
Ainsi un professionnel de l’immobilier pourrait par exemple cocher sur le formulaire Cerfa de demande de délégation de carte T, une troisième case : portage salarial (en plus de salariat et agent commercial).
Le droit positif doit s’appliquer en prenant en compte un état de fait, à savoir l’utilisation existante et la demande exponentielle du portage salarial dans les métiers de la transaction immobilière. Les moyens d’exercice des métiers de l’immobilier évoluent (cf colloque FNAIM du 5 avril 2019 (6) et colloque IMSI le 18 avril 2017 (7)) et la crise économique fait peser un risque important au secteur.
Rencontrons-nous autour d’une table et avançons concrètement.
Bien à vous,
Sébastien Bareau
Sébastien Bareau :
Président de Patrimo Portage, Directeur Général de Calista Patrimoine, Président d’Optimize Life, Secrétaire Général de l’Anacofi Immobilier, Président du Club Frédéric Bastiat, Organisateur des Conférences CGP, Chroniqueur immobilier dans les médias : magazine Gestion de Fortune, webmédia Le Courrier Financier et PierrePapier.fr.
Quelques pistes de réflexion
Points positifs du portage salarial par rapport au statut d’indépendant :
- Rapidité de mise en place
- Pas de coût fixe pour le salarié porté
- Pas de coût fixe pour le professionnel immobilier
- Pas de risque de requalification du contrat commercial en contrat de travail
- Couverture sociale similaire à celle d’un salarié : sécurité sociale, prévoyance, retraite, chômage,
- Mutuelle, …
- Couverture juridique : c’est la société de portage salarial qui porte l’assurance RCP
- Couverture administrative : les charges (dont Urssaf) sont payées au fur et à mesure
Points de vigilance et pistes d’amélioration :
- Le choix du portage salarial doit être fait seulement par la personne concernée
- Respect de la profession immobilière dont la formation continue, loi Alur.
- Limitation du portage salarial à la seule transaction (exclusion de la gestion)
- Obtention de la carte T avec expérience professionnelle (proposition de bac + 3 ans comme cadre en
- EPS + VAE (à définir) ou 10 ans en EPS (comme les agents commerciaux))
- Éviter une « uberisation anarchique » du secteur
Listes non exhaustives
Sources & documents :
1 : https://www.defi-metiers.fr/panoramas/les-metiers-de-limmobilier
2 : https://www.la-croix.com/Economie/France/Limmobilier-recrute-dindependants-2018-08-28-1200964372
4 : https://www.guideduportage.com/portage-salarial/reglementation.html
5 : https://www.agentcommercial.fr/agent-commercial-en-immobilier.html
6 : http://www.lettreauxpresidents.fnaim.fr/wp-content/uploads/2019/06/A_LA_UNE_RB_426.pdf
7 : Colloque IMSI : interviews sur radio immo : https://radio.immo/search/1-colloque%20imsi
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